2013年3月25日 星期一

我在苦勞網支持自救會的貼文(1)

先表明身份,我是政大地政系徐世榮教授,以此表示我對於底下的發言負責。

1.什麼是土地的價值?如何來看待土地?

土地的意涵是相當豐富及多元的,它可以是經濟生產要素,用來作為提供工業興辦人的設廠用地,進而促進國家的經濟成長;它也可以是獲利的重要資產,透過不動產或是房地產的商品買賣,為個人或團體賺取超額的利潤;另一方面,它也可以被視之為環境生態的永續資源,是我們生存不可或缺的重要元素;另外,更為重要的,土地是我們主觀認同的空間,它是我們的家,是我們心靈連結及依靠的處所,它除了是非賣品外,更是我們的根。這些不同的土地價值都應該被尊重及肯認,而不是要求別人只能夠由某一個角度來看待土地。在此情況之下,我認為自救會成員主張對於土地及老屋的情感,應該是合情合理的,而且也應該為社會各界所尊重。

2.土地徵收時為何不能談錢?談經濟利益有錯嗎?

如果我們能夠同意第一點,認為土地包含了商品的價值,那麼談經濟利益又有什麼錯?為什麼不能談呢?其實我們的制度設計是很希望土地被徵收戶能夠談錢,希望他們能夠出個價碼,政府由此來取得土地,解決土地徵收的爭端。在土地徵收制度裡有個協議價購的設計,希望政府能夠用購買的方式來取得土地,而不是強迫取得。《土地徵收條例》第十一條第一項規定:「需用土地人申請徵收土地或土地改良物前,…應先與所有權人協議價購或以其他方式取得;所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者,始得依本條例申請徵收。」因此,政府本質上是很希望土地被徵收人出個價碼,用買賣的方式來取得土地。

很多民主先進國家都是採取這個協議價購方式來解決問題,惟,很遺憾地,在臺灣卻是完全行不通。為什麼?一般對於協議價購的通俗理解乃是價格上是可以談的,就如同我們在買賣房屋一樣,透過不動產仲介或是土地掮客,大家可以來「喬」價碼,談個幾回合之後,最後「喬」出個彼此都可以接受的價錢才成交。但是,我國《土地徵收條例》裡面所談的協議價購根本是假的!是騙人的!因為政府只有一個價,價格上根本沒有談的空間。

未修正前的《土地徵收條例》第三十條規定「被徵收之土地,應按照徵收當期之公告土地現值,補償其地價…,前項徵收補償地價,必要時得加成補償;其加成補償成數,由直轄市或縣(市)主管機關比照一般正常交易價格,提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」雖然這個條文在去年做了修改,第三十條第一項修改為「被徵收之土地,應按照徵收當期之市價補償其地價。」但是真的就採取市價補償嗎?市價如何定義?同條第二項規定「前項市價,由直轄市、縣市主管機關提交地價評議委員會評定之。」因此,這個市價並不是真正的市價,而是政府決定的市價。所以,這個條文有沒有修,其實質的效果都是一樣的,補償的價格大概就是公告土地現值加四成,遠遠低於市價!

所以,交通部鐵工局(需用土地人)未來會依法提出一個「協議價購說明會」,但是它能夠提出的價格大家心知肚明,就是「公告土地現值加四成」這個「假市價」,而且是完全沒有協議的空間。其實這個價格與土地被徵收的補償價格是相同的,土地被徵收人有否參與協議,其結果都是一樣的,這就是為什麼許多土地被徵收人根本不願意參加這個假的「協議價購說明會」的原因。就我的理解,目前鐵路東側的地價,大概每坪是20-30萬,西側則是鄰北門路,價格高出許多,每坪大約是80-90萬左右,未來鐵路縫合之後,沒有東西側之分後,地價勢必會再往上漲。那請問,政府要用多少價格來補償?每坪大概是6萬元,連西側的十分之一都不到,請問,這合理嗎?如果自救會用補償地價太低來反對土地徵收,試問這又有什麼不對?

三年前,當我還擔任政大地政系系主任之時,在現任東華大學吳勁毅教授的引介之下,我們曾邀請二位德國巴伐利亞邦學者蒞系演講,談的是巴伐利亞邦的土地徵收。他們說,德國巴伐利亞邦雖然有土地徵收法令,卻是很少使用,這是因為如果需要徵收,他們都會使用土地交換或協議價購的方式來取得土地。他們舉了一個讓我非常吃驚的例子:當地原本要開闢一條公路,這條計畫公路會經過許多私有土地,在溝通協議之後,絕大多數私有土地所有權人都願意出售土地給政府,惟最後仍有一戶相當的堅持。大家可能會問,地方政府提出什麼條件?他們說,「在他現有土地的附近,用現有土地面積五倍大的公有土地來予以交換。」請大家務必看清楚,是五倍!我們會想,條件這麼好,他應該會同意。但是情況卻不是如此,他們說,土地所有權人經過一段時間考慮之後,回絕了政府所提的五倍方案,他的理由就是現在自救會所提的理由,「這塊地是祖先留下來的,我對它有深厚感情!」大家一定會想,接下來政府一定動用徵收手段了。錯!他們說,最後是政府放棄了這個公路開闢的計畫。

3.請不要再傷害自救會成員,因為他們是善良、並且深具公德的臺灣公民

以往,我們創造出一個很傷人的論述,即每當土地被徵收人抗拒徵收時,我們就把他們形容成貪得無饜及缺乏公德的人。其實這是個錯誤的論述,它也再次深深的傷害了這群土地被徵收人。土地徵收有其必備之嚴謹要件,必須一一仔細審視,並儘可能的不予採用,以免侵害了人民在憲法上所保障之權利。

自救會成員這陣子受到了許多的惡意的傷害,其實他們大可堅決反對土地徵收,採取完全抵抗的立場,但是他們卻不這麼想,他們和台南市民一樣,都希望鐵路地下化,但是他們也希望能夠保住自己的家,不會被掃地出門。因此他們特別拜託王偉民工程師設計,看看有否可能有替代方案,其實這個工作應該是政府要做的,現在卻是由社會弱勢者來承擔,這讓人非常感慨。當王工程師建議採土地徵用方法,拆除房屋的一部分,供作臨時軌,待完工之後,再取回土地,興建房屋,他們也予以接受。我覺得他們願意做這麼大的犧牲,充分展現出他們的寬宏大量,在我的心中,他們是具有公德的現代公民,我們應該給予掌聲及尊敬才對,而不是惡意的傷害。以上。

16 則留言:

匿名 提到...

記得要長長更新.民間版草案原文標題和內容長篇大論論文.博碩士論文一樣長篇論pdf檔案的原文聯合國很多公約都國內法化了.

匿名 提到...

我國徵收真的很浮濫,開橋造路是件好事,但往往都不顧及民眾的感受及權益,衍生更多的社會問題,本身從事土地徵收的工作更是有感而發!

徐世榮 提到...

謝謝留言。我的一些學生及朋友非常痛苦,他們站在第一線,被逼的要依法行政,進行土地徵收,但是心理面卻又不是這麼的想。這是我和一些朋友要努力改革土地徵收制度的重要原動力之一。要特別聲明,我們不是反對土地徵收,而是反對不符合徵收要件的浮濫土地徵收。大家一起加油!

Chilion Yang 提到...

但未交易的話只能參考附近市價,因而還是必須使用評估的方式.不過我們已經有不動產估價師,應該可以有一個接近當地當時市價的估計値去跟地主談才對.

不過地主應該會把徵收後的價值增加也加到徵收價格中,未來的土地漲價利潤政府與地主該怎麼分呢?完全不分給地主,地主一定不願意賣,完全分給地主也不合理,所以只能用喬的,用土地交換或者用當時當地地價再加上一部分未來的漲價期望値給地主,這樣子比較合理嘛?

胖子王浩 提到...

目前鐵路東側的地價,大概每坪是20-30萬,西側則是鄰北門路,價格高出許多,每坪大約是80-90萬左右,未來鐵路縫合之後,沒有東西側之分後,地價勢必會再往上漲。那請問,政府要用多少價格來補償?每坪大概是6萬元,連西側的十分之一都不到,請問,這合理嗎?如果自救會用補償地價太低來反對土地徵收,試問這又有什麼不對?
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http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue.asp?cid=100
剛去內政部地政司查了一下鐵路東側前鋒路公告土地現值有54600元/平方米(180496.68元/坪)~72000元/平方米(238017.6元/坪)之間
、青年路232巷25000元/平方米(82645元/坪)
但是北門路1段(火車站前那條大馬路兩旁)的部份土地現值有127650元/平方米(421985.37元/坪)~140000元/平方米(462812元/坪)之間
所以想請教一下教授每坪大約80-90萬是那裡的資訊,可否提供一下,感恩

徐世榮 提到...

那是市價,不是公告土地現值,您也可以向當地仲介詢價。

匿名 提到...

徐教授您好

關於當地市價可參考房仲網站http://evertrust.yungching.com.tw/map.aspx ,您文章中的價格有點過於匪夷所思了。

徐世榮 提到...

謝謝您,還是請您親自向當地仲介尋價,自己親身感受會比較好一點。

匿名 提到...

政府什麼時候跟我協議過徵收土地的價錢過? 假使若有那請問與鄉民的開會紀錄簿在哪裡?公聽會紀錄上只會說依法行事,上下欺瞞,盼土地徵收條例能在徐教授的支持下,修得更明確,讓被徵收的百姓免於痛苦才對,讓不會協商的顢頇官員下台。徐教授,加油!

匿名 提到...

到處都有土地徵收不公的地方,上述文章在北部,我是沿途受害戶之一,我們的地方政府的某些官員簡直可惡到極點,從未跟我協議過,中心樁隨便他拉,高興怎麼變就怎麼變,任誰都拿他們沒辦法。土地徵收法不修,我們百姓不知道還要忍受多久?政府官員連比例原則都不懂,更遑論法律原則。徐教授,我也要加入您的抗爭遊行,關心這塊土地。

匿名 提到...

http://tinyurl.com/lau9jx3
591線上賣的價格根本沒那麼貴(你看到的幾百間都可以直接買喔),點選土地選項/透天整棟賣的,不到30萬,火車站西側不可能到80/90萬。

匿名 提到...

未看先猜繼續跳針:"謝謝您,還是請您親自向當地仲介尋價,自己親身感受會比較好一點。" 哈哈哈

匿名 提到...

你們真的有去過台南嗎 未來一坪90萬真的很誇張 這消息有依據?? 不能只因房仲說的就要大家相信吧 哪一房仲不想賺更多而把價格越開越高 另外 你們怎麼都不從修法的方向走 不是都說土徵法不公平不正義 南鐵已經吵多久了 足夠讓你們有些進展 但你們有努力過嗎 到現在為止都沒看到有啥作為。 真的覺得你們搞錯抗爭對象 反對東移應該向鐵工局抗議 你們施壓南市府會有用嗎 他們還不是聽命行事

匿名 提到...

呵呵,手拿著粥 看鄰居吃雞腿就跟著喊我也要吃雞腿. 對了,知道房仲是靠什麼生活的嗎?

匿名 提到...

還親身經歷哩,你不是當地居民,房仲講的你就信? 拜託你跟那個王偉忠,不,是王偉民專業一點好嗎? 學地政的聽房仲的,王偉民的鐵路西移圖還會斷掉呢!!

veil Purpleveil 提到...

徐世榮教授你好

我非常有實驗精神的
也親身經歷向當地房仲尋價
不管信義還是永慶房仲就是直接開網站提供物件的

火車站兩邊的成交價普遍在10萬到20萬
近半年最高只看到一個36萬的案子
即使政府的土地遷移案以當地新建案的開價來當補償價格都沒有90萬的價格, 何況用新建案來當補償價格這不反而變成是圖利地主的做法?

請問教授可以提出哪來當地仲介說90萬來釋疑嗎? 因為我找不到能這樣說的當地仲介, 謝謝。