Across Taiwan, the government is involved in land speculation in an attempt to save the economy. The combined hidden debt of central and local governments has reached about NT$15 trillion (US$513 billion), an amount that will take more than 60 years to pay back.
Despite this, the government is continuing to add to the debt by initiating large public construction projects on a build-operate-transfer basis. Together, the government and private enterprises have invested more than NT$33 trillion in such projects, with the result that huge amounts of capital have been pouring into the real estate market.
This is an updated version of traditional developmentalism, that is focused on speculation.Encouraged by their superiors, as well as local government leaders, the authorities in charge of the various industries targeted by the central government, such as the National Science Council and the Ministry of Transportation and Communications, have proposed many such development projects.
The Cabinet has then categorized these projects as “major national construction projects” and demanded that the agencies in charge implement them. This kind of construction project used to be a guarantor of public benefit, but they are now being seriously undermined by underestimating of project costs and exaggeration of their benefits.
For example, the occupancy rate at the Central Taiwan Science Park is a mere 51 percent and its administration has debts amounting to about NT$136.3 billion. Meanwhile, 1,246 hectares of land at the Changhua Coastal Industrial Park remain unused.
Despite this, those in charge of the evaluation of the fourth-stage development project for the Central Taiwan Science Park remain markedly upbeat.
Local governments are in control of land utilization plans, such as urban and zonal planning. Using development permits for the preparation, changes to, expansion and zoning of these urban plans, local governments are able to convert large areas of farmland and low-usage land into land for construction.
However, the supply of land for urban planning significantly exceeds demand. A report from the Control Yuan clearly states that there is a gap of 6.78 million people between the population quoted as being involved in local governments’ urban planning and the actual population of the involved areas.
According to the Control Yuan, this makes it clear that the population figures quoted in the plans are either false or inflated. Yet, local government continues to exaggerate the numbers in order to be able to redesignate land use.
As the interests of central and local governments and businesses collide, the authorities use their development project plans and land usage plans to achieve their goals. Most of the land involved in both development projects and land use planning is private.
For the sake of land speculation, the government does not hesitate to resort to regular and zonal expropriation, the redesignation of public land and urban renewal, all of which are potential violations of human rights.
As a result of this behavior, many farmers and other citizens have been deprived of land that has belonged to their families for generations, forcing them to leave their beloved homes.
Today, large construction projects mean massive land speculation and forced relocations. As a result, Taiwan is deteriorating rapidly.
Translated by Eddy Chang
Published in the Taipei Times, 2012/10/29.
2012年10月29日 星期一
2012年10月26日 星期五
《原文》大工程、大炒作、大迫遷
台灣由北到南、從東至西，正在進行瘋狂的土地炒作，以此來搶救經濟。縱使中央和地方政府潛藏負債高達15兆元，60年也還不完，但政府卻不斷加碼，創造許多大型BOT公共工程，在民間企業合謀下，投入超過33兆元，舉國資金大舉進駐房地產市場。
這是傳統發展主義的投機加強版。中央政府各目的事業主管機關（如國科會、交通部等）在上級及地方首長的指使下，提出興辦事業計畫（即蛋黃部份），並獲得行政院核定之「國家重大建設」正字標記，以此來號令各行政部門。這些計畫原本應是公共利益的表徵，但是，事實上，其內容卻是嚴重扭曲，凸顯的是成本的低估及利益的誇大。例如，即使中部科學園區出租率僅有51％，鄰近彰濱工業區仍有1,246公頃土地閒置，而科學工業園區管理局作業基金負債已高達1,363億餘元，但是中科四期事業計畫的評估仍是一片大好榮景。
相對地，地方政府則是掌握了土地使用計畫，如都市計畫及區域計畫（此即蛋白部份），彼等透過都市計畫的擬定、變更、擴大、及區域計畫的開發許可，在事業計畫周遭，大量變更農地及低度使用土地為建築用地。縱然都市計畫土地已經嚴重供過於求，監察院明白指出，我國都市計畫人口數與現況人口數相差近678萬人，「可見不少都市計畫人口是虛擬的，或虛胖的」，但是政府卻依舊浮報人口增量，以此遂行地目變更。
中央、地方政府及企業交相賊，事業計畫及土地計畫相互掩護達陣。但是，不論是蛋黃或蛋白，其土地卻大抵皆屬私有，為了土地炒作，政府不惜祭出嚴重侵害人權的一般徵收、區段徵收、市地重劃、都市更新等機制，這使得許多善良農民及民眾被剝奪了世代居住的家園，流離失所於原本鍾愛的地方。大工程即等同於大炒作及大迫遷，台灣正在急速向下沈淪！
這是傳統發展主義的投機加強版。中央政府各目的事業主管機關（如國科會、交通部等）在上級及地方首長的指使下，提出興辦事業計畫（即蛋黃部份），並獲得行政院核定之「國家重大建設」正字標記，以此來號令各行政部門。這些計畫原本應是公共利益的表徵，但是，事實上，其內容卻是嚴重扭曲，凸顯的是成本的低估及利益的誇大。例如，即使中部科學園區出租率僅有51％，鄰近彰濱工業區仍有1,246公頃土地閒置，而科學工業園區管理局作業基金負債已高達1,363億餘元，但是中科四期事業計畫的評估仍是一片大好榮景。
相對地，地方政府則是掌握了土地使用計畫，如都市計畫及區域計畫（此即蛋白部份），彼等透過都市計畫的擬定、變更、擴大、及區域計畫的開發許可，在事業計畫周遭，大量變更農地及低度使用土地為建築用地。縱然都市計畫土地已經嚴重供過於求，監察院明白指出，我國都市計畫人口數與現況人口數相差近678萬人，「可見不少都市計畫人口是虛擬的，或虛胖的」，但是政府卻依舊浮報人口增量，以此遂行地目變更。
中央、地方政府及企業交相賊，事業計畫及土地計畫相互掩護達陣。但是，不論是蛋黃或蛋白，其土地卻大抵皆屬私有，為了土地炒作，政府不惜祭出嚴重侵害人權的一般徵收、區段徵收、市地重劃、都市更新等機制，這使得許多善良農民及民眾被剝奪了世代居住的家園，流離失所於原本鍾愛的地方。大工程即等同於大炒作及大迫遷，台灣正在急速向下沈淪！
〈澄社評論〉大工程 大炒作
台灣由北到南、從東至西，正在進行瘋狂的土地炒作，以此來搶救經濟。縱使中央和地方政府潛藏負債高達十五兆元，六十年也還不完，但政府卻不斷加碼，創造許多大型ＢＯＴ公共工程，在民間企業合謀下，投入超過三十三兆元，舉國資金大舉進駐房地產市場。
這是傳統發展主義的投機加強版。中央政府各目的事業主管機關（如國科會、交通部等），在上級及地方首長的指使下，提出興辦事業計畫（即蛋黃部份），並獲得行政院核定之「國家重大建設」正字標記，以此來號令各行政部門。這些計畫原本應是公共利益的表徵，但是，事實上，其內容卻是嚴重扭曲，凸顯的是成本的低估及利益的誇大。
相對地，地方政府則是掌握了土地使用計畫，如都市計畫及區域計畫（此即蛋白部份），彼等透過都市計畫的擬定、變更、擴大及區域計畫的開發許可，在事業計畫周遭，大量變更農地及低度使用土地為建築用地。縱然都市計畫土地已經嚴重供過於求，監察院明白指出，我國都市計畫人口數與現況人口數相差近六七八萬人，「可見不少都市計畫人口是虛擬的，或虛胖的」，但是政府卻依舊浮報人口增量，以此遂行地目變更。
中央、地方政府及企業交相賊，事業計畫及土地計畫相互掩護達陣。但是，不論是蛋黃或蛋白，其土地卻大抵皆屬私有，為了土地炒作，政府不惜祭出嚴重侵害人權的一般徵收、區段徵收、市地重劃、都市更新等機制，這使得許多善良農民及民眾被剝奪了世代居住的家園，流離失所於原本鍾愛的地方。大工程即等同於大炒作及大迫遷，台灣正在急速向下沉淪！
本文發表於《自由時報》，2012/10/26，p. 21。
這是傳統發展主義的投機加強版。中央政府各目的事業主管機關（如國科會、交通部等），在上級及地方首長的指使下，提出興辦事業計畫（即蛋黃部份），並獲得行政院核定之「國家重大建設」正字標記，以此來號令各行政部門。這些計畫原本應是公共利益的表徵，但是，事實上，其內容卻是嚴重扭曲，凸顯的是成本的低估及利益的誇大。
相對地，地方政府則是掌握了土地使用計畫，如都市計畫及區域計畫（此即蛋白部份），彼等透過都市計畫的擬定、變更、擴大及區域計畫的開發許可，在事業計畫周遭，大量變更農地及低度使用土地為建築用地。縱然都市計畫土地已經嚴重供過於求，監察院明白指出，我國都市計畫人口數與現況人口數相差近六七八萬人，「可見不少都市計畫人口是虛擬的，或虛胖的」，但是政府卻依舊浮報人口增量，以此遂行地目變更。
中央、地方政府及企業交相賊，事業計畫及土地計畫相互掩護達陣。但是，不論是蛋黃或蛋白，其土地卻大抵皆屬私有，為了土地炒作，政府不惜祭出嚴重侵害人權的一般徵收、區段徵收、市地重劃、都市更新等機制，這使得許多善良農民及民眾被剝奪了世代居住的家園，流離失所於原本鍾愛的地方。大工程即等同於大炒作及大迫遷，台灣正在急速向下沉淪！
本文發表於《自由時報》，2012/10/26，p. 21。
2012年10月17日 星期三
政府應恪遵憲法，立即停止浮濫土地徵收！
一、土地徵收是基本人權保障議題，絕非僅是補償多寡問題
真正實施民主憲政的國家，其土地徵收的數量往往是遠低於我國的徵收件數，為何如此？那是因為彼等將土地徵收視為是人權保障的議題，必須要嚴謹對待。1789年法國大革命，提出了重要的《人權和公民權宣言》，特別指出「財產是神聖不可侵犯的權利」，這成為當時最重要的主張之一，並為後來民主立憲國家所援用。我國憲法第二章「人民之權利義務」即受其影響，有類似規定，如憲法第15條。財產權為什麼這麼重要？這是因為除了金錢衡量部分之外，它更是與生存權與人格權緊密連結，無法分離。也就是說，個人的生存及人格是與其財產的擁有與自由支配使用，有著絕對的關係，因此，對於財產權的侵害，也就涉及了對於生存權與人格權的剝奪，司法院大法官相關解釋文就不斷強調這個理念，如釋字第400號與釋字第596號即是。所以，土地徵收的補償多寡問題雖然重要，但，是否符合人權保障才更是關鍵。
二、土地徵收必需符合嚴謹要件，並踐行必要民眾參與之行政程序
由於土地徵收是對於人民上述憲法保障權利的剝奪，因此一定要符合非常嚴謹的五項前提要件：公益性、必要性、比例性、最後手段、及完全補償，而且是缺一不可。若以第一項論之，即所擬興辦之公共事業或徵收目的須存在足以剝奪私人財產權之公共利益；而此項公共利益須是經過「選擇的、重大的、特別的公共利益」，始足當之。於是，土地徵收所需具備之公共利益，須經過一個具體的公益與私益衡量之行政程序來肯定之。關於此點，司法院大法官釋字第409號解釋亦已明確指陳：「徵收土地對人民財產權發生嚴重影響，舉凡徵收土地之各項要件及應踐行之程序，法律規定應不厭其詳。有關徵收目的及用途之明確具體、衡量公益之標準以及徵收急迫性因素等，均應由法律予以明定，俾行政主管機關處理徵收事件及司法機關為適法性審查有所依據。尤其於徵收計畫確定前，應聽取土地所有權人及利害關係人之意見，俾公益考量與私益維護得以兼顧，且有促進決策之透明化作用。」然而問題是，自早年之土地法，乃至目前之土地徵收條例，對於實施土地徵收時之公益私益衡量，亦即判斷土地徵收所要求公共利益之機制規範，實可謂付之闕如。
三、人民仍生活於戒嚴時期，基本人權隨時遭致剝奪，民主憲政依舊遙遙無期
我國雖已宣稱解除戒嚴，但是相關制度卻沒有做根本的變革，這使得土地徵收依舊浮濫，致使許多土地、房屋所有人及其他居民之憲法上基本權利遭受輕率地剝奪，進而引生抗爭、衝突之情事亦屢見不鮮，這已成為一個嚴重社會問題，並久為各界所詬病。此一現象，亟待政府及社會各界重視，並早日予以匡正。
（本文發表於立法院「台南鐵路地下化爭議公聽會」，2012/10/16）
真正實施民主憲政的國家，其土地徵收的數量往往是遠低於我國的徵收件數，為何如此？那是因為彼等將土地徵收視為是人權保障的議題，必須要嚴謹對待。1789年法國大革命，提出了重要的《人權和公民權宣言》，特別指出「財產是神聖不可侵犯的權利」，這成為當時最重要的主張之一，並為後來民主立憲國家所援用。我國憲法第二章「人民之權利義務」即受其影響，有類似規定，如憲法第15條。財產權為什麼這麼重要？這是因為除了金錢衡量部分之外，它更是與生存權與人格權緊密連結，無法分離。也就是說，個人的生存及人格是與其財產的擁有與自由支配使用，有著絕對的關係，因此，對於財產權的侵害，也就涉及了對於生存權與人格權的剝奪，司法院大法官相關解釋文就不斷強調這個理念，如釋字第400號與釋字第596號即是。所以，土地徵收的補償多寡問題雖然重要，但，是否符合人權保障才更是關鍵。
二、土地徵收必需符合嚴謹要件，並踐行必要民眾參與之行政程序
由於土地徵收是對於人民上述憲法保障權利的剝奪，因此一定要符合非常嚴謹的五項前提要件：公益性、必要性、比例性、最後手段、及完全補償，而且是缺一不可。若以第一項論之，即所擬興辦之公共事業或徵收目的須存在足以剝奪私人財產權之公共利益；而此項公共利益須是經過「選擇的、重大的、特別的公共利益」，始足當之。於是，土地徵收所需具備之公共利益，須經過一個具體的公益與私益衡量之行政程序來肯定之。關於此點，司法院大法官釋字第409號解釋亦已明確指陳：「徵收土地對人民財產權發生嚴重影響，舉凡徵收土地之各項要件及應踐行之程序，法律規定應不厭其詳。有關徵收目的及用途之明確具體、衡量公益之標準以及徵收急迫性因素等，均應由法律予以明定，俾行政主管機關處理徵收事件及司法機關為適法性審查有所依據。尤其於徵收計畫確定前，應聽取土地所有權人及利害關係人之意見，俾公益考量與私益維護得以兼顧，且有促進決策之透明化作用。」然而問題是，自早年之土地法，乃至目前之土地徵收條例，對於實施土地徵收時之公益私益衡量，亦即判斷土地徵收所要求公共利益之機制規範，實可謂付之闕如。
三、人民仍生活於戒嚴時期，基本人權隨時遭致剝奪，民主憲政依舊遙遙無期
我國雖已宣稱解除戒嚴，但是相關制度卻沒有做根本的變革，這使得土地徵收依舊浮濫，致使許多土地、房屋所有人及其他居民之憲法上基本權利遭受輕率地剝奪，進而引生抗爭、衝突之情事亦屢見不鮮，這已成為一個嚴重社會問題，並久為各界所詬病。此一現象，亟待政府及社會各界重視，並早日予以匡正。
（本文發表於立法院「台南鐵路地下化爭議公聽會」，2012/10/16）
2012年10月9日 星期二
從苗栗大埔到士林文林苑—政府應恪遵憲法，保障基本人權
二年前6月9日 ，苗栗縣政府出動怪手及大批警力，於凌晨時刻進駐竹南大埔，怪手及推土機直接開進農田，剷除已經結穗的稻禾，農民雖奮勇抵抗，但終不敵大批警力的包圍與壓制。此事經公民記者率先報導後，引發社會龐大震驚，民眾相當憤慨於苗栗縣政府的暴力粗殘行為。之後，在許多農民及民間團體的共同協助下，大埔鄉親多次走上凱道及台北街頭，向政府表達沈痛的抗議。面對社會龐大壓力，吳敦義前行政院長與大埔鄉親見面，「拍胸脯」向他們承諾，一定會「原屋保留」，他請鄉親們務必放心，當日會談，苗栗縣長劉政鴻也親自參與。之後，行政院並正式函文（院臺建字第0990102255號），會議結論明白紀錄：「其所有之建物及基地同意原位置保留」。由於獲得了此項具體承諾，才平息了抗議浪潮。但是，相當令人氣憤的，二年過後的今日，政府竟失信於民，推翻原先之承諾，仍然有四戶大埔鄉親的房屋要遭到拆除！
今年3月28日 早晨，台北市政府也是動用怪手及大批警力，暴力強拆士林文林苑王家二棟建築物，拆除當天，有許多學者、學生及關心人士聚集現場，他們牽手排坐於房屋前面、或是於屋內用鐵鍊把自己與房屋鎖在一起，表達共同守護王家的意志，但是警察仍然將抗議者一一拖離現場，迅速將房屋拆除，建商並馬上築起圍籬。熟不料，此事引起社會強大批評，王家也立即反制，將圍籬切開，宣示守護自己土地的決心。隨後有社會知名人士捐贈廁所，王家並蓋起組合屋，大批學生進駐，輪流看守，長期與建商對峙。如今，建商所聘請的工人與王家及學生幾乎是天天衝突，時常演出全武行，站立一旁的警察卻是無所作為。最讓人擔憂的是建築工人幾乎是天天發動怪手，做出危險的挑釁動作，王家及學生的人身安全實在是相當堪慮。如今距離拆除當日已將近二百天，郝龍斌市長雖於事後宣稱要「完全負責」，但是，目前他與市府卻是二手一攤，要建商與王家自行協商，十足成為一位「完全卸責」的市長！
苗栗大埔為區段徵收案件，士林文林苑則是都市更新案件，前者是政府強迫民間一定要參與的土地開發事業，後者則是由實施者（建商）強勢主導的合建事業，雖然名稱與制度都有所不同，但是其根本的問題卻非常類似，都涉及了人民在憲法上應予保障的權利遭受到了不當的侵害與剝奪，也就是政府與建商、財團、派系合謀，不斷地在進行浮濫的土地徵收。
真正實施民主憲政的國家，其土地徵收的數量往往是遠低於我國的徵收件數，為何如此？那是因為彼等將土地徵收視為是人權保障的議題，必須要嚴謹對待。1789年法國大革命，提出了重要的《人權和公民權宣言》，特別指出「財產是神聖不可侵犯的權利」，這成為當時最重要的主張之一，並為後來民主立憲國家所援用。我國憲法第二章「人民之權利義務」即受其影響，有類似規定。財產權為什麼這麼重要？這是因為除了金錢衡量部分之外，它更是與生存權與人格權緊密連結，無法分離。也就是說，個人的生存及人格是與其財產的擁有與自由支配使用，有著絕對的關係，因此，對於財產權的侵害，也就涉及了對於生存權與人格權的剝奪，司法院大法官相關解釋文就不斷強調這個理念，如釋字第400號與釋字第596號即是。
另一方面，土地徵收最重要之要件是，所擬興辦之公共事業或徵收目的須存在足以剝奪私人財產權之公共利益；而此項公共利益須是經過「選擇的、重大的、特別的公共利益」，始足當之。於是，土地徵收所需具備之公共利益，須經過一個具體的公益與私益衡量之方式來肯定之。關於此點，司法院大法官釋字第409號解釋亦已明確指陳：「徵收土地對人民財產權發生嚴重影響，舉凡徵收土地之各項要件及應踐行之程序，法律規定應不厭其詳。有關徵收目的及用途之明確具體、衡量公益之標準以及徵收急迫性因素等，均應由法律予以明定，俾行政主管機關處理徵收事件及司法機關為適法性審查有所依據。尤其於徵收計畫確定前，應聽取土地所有權人及利害關係人之意見，俾公益考量與私益維護得以兼顧，且有促進決策之透明化作用。」然而問題是，自早年之土地法，乃至目前之土地徵收條例，對於實施土地徵收時之公益私益衡量，亦即判斷土地徵收所要求公共利益之機制規範，實可謂付之闕如。
我國雖已宣稱解除戒嚴，但是相關制度卻沒有做根本的變革，這使得土地徵收依舊浮濫，致使許多土地、房屋所有人及其他居民之憲法上基本權利遭受輕率地剝奪，進而引生抗爭、衝突之情事亦屢見不鮮，這已成為一個嚴重社會問題，並久為各界所詬病。此一現象，亟待政府及社會各界重視，並早日予以匡正。
本文發表於「綠主張」，109期，2012/10，P. 20-21。
今年
苗栗大埔為區段徵收案件，士林文林苑則是都市更新案件，前者是政府強迫民間一定要參與的土地開發事業，後者則是由實施者（建商）強勢主導的合建事業，雖然名稱與制度都有所不同，但是其根本的問題卻非常類似，都涉及了人民在憲法上應予保障的權利遭受到了不當的侵害與剝奪，也就是政府與建商、財團、派系合謀，不斷地在進行浮濫的土地徵收。
真正實施民主憲政的國家，其土地徵收的數量往往是遠低於我國的徵收件數，為何如此？那是因為彼等將土地徵收視為是人權保障的議題，必須要嚴謹對待。1789年法國大革命，提出了重要的《人權和公民權宣言》，特別指出「財產是神聖不可侵犯的權利」，這成為當時最重要的主張之一，並為後來民主立憲國家所援用。我國憲法第二章「人民之權利義務」即受其影響，有類似規定。財產權為什麼這麼重要？這是因為除了金錢衡量部分之外，它更是與生存權與人格權緊密連結，無法分離。也就是說，個人的生存及人格是與其財產的擁有與自由支配使用，有著絕對的關係，因此，對於財產權的侵害，也就涉及了對於生存權與人格權的剝奪，司法院大法官相關解釋文就不斷強調這個理念，如釋字第400號與釋字第596號即是。
另一方面，土地徵收最重要之要件是，所擬興辦之公共事業或徵收目的須存在足以剝奪私人財產權之公共利益；而此項公共利益須是經過「選擇的、重大的、特別的公共利益」，始足當之。於是，土地徵收所需具備之公共利益，須經過一個具體的公益與私益衡量之方式來肯定之。關於此點，司法院大法官釋字第409號解釋亦已明確指陳：「徵收土地對人民財產權發生嚴重影響，舉凡徵收土地之各項要件及應踐行之程序，法律規定應不厭其詳。有關徵收目的及用途之明確具體、衡量公益之標準以及徵收急迫性因素等，均應由法律予以明定，俾行政主管機關處理徵收事件及司法機關為適法性審查有所依據。尤其於徵收計畫確定前，應聽取土地所有權人及利害關係人之意見，俾公益考量與私益維護得以兼顧，且有促進決策之透明化作用。」然而問題是，自早年之土地法，乃至目前之土地徵收條例，對於實施土地徵收時之公益私益衡量，亦即判斷土地徵收所要求公共利益之機制規範，實可謂付之闕如。
我國雖已宣稱解除戒嚴，但是相關制度卻沒有做根本的變革，這使得土地徵收依舊浮濫，致使許多土地、房屋所有人及其他居民之憲法上基本權利遭受輕率地剝奪，進而引生抗爭、衝突之情事亦屢見不鮮，這已成為一個嚴重社會問題，並久為各界所詬病。此一現象，亟待政府及社會各界重視，並早日予以匡正。
本文發表於「綠主張」，109期，2012/10，P. 20-21。
2012年10月6日 星期六
監委：按日本規定 王家需劃出文林苑外（本文由新頭殼轉載）
新頭殼newtalk 2012.10.05 記者林朝億/台北報導
台灣都市更新爭議不斷。監察院昨天通過對於內政部的糾正案。提案監委李炳南今(5)日指出，內政部、台北市政府對於劃定更新地區與單元的具體認定標準及應踐行程序並不清楚。以日本為例，都更若牽涉到獨立產權者，則必須得到該棟建築物所有人同意，若以文林苑為例，王家不同意，就必須將其劃出更新區域。
監察院於今天公布的糾正案文指出，台灣都更推動過程中，業者、政府及地主間缺乏信任是目前最大的問題，也造成都更績效不彰。但作為中央主管機關的內政部，卻未能建立值得信任的協商平台，也未能就缺乏劃定更新地區具體認定標準進行改善。
李炳南指出，他們是就都更制度性所面臨通案性的問題進行糾正。最近（7月19日）最高行政法院才剛針對台北市仁愛路2段38巷與杭州南路1段101巷間的都更案，判決台北市府敗訴，「讓政府有點丟臉」。
在該都更案裡，北市府以「建築物年代久遠有傾頹或朽壞之虞」等理由，劃定都更區域。但最高法院認為，該街廓內的建築物，耐用年數至少尚有21、22、28及47年以上，甚至有鋼筋混凝土建物，屋齡僅有12年，根本沒有重建更新之必要。
李炳南說，現在強迫參與的多數決也是有疑慮的。監院已請內政部檢討改進。他以日本為例說，他們也是3/4多數決。但牽涉到人民的財產權，建商發出信函後，需得到地主的明確同意回函，才算同意。但台灣正好顛倒，沒有回覆就等於默認。
他進一步說，如果該建物是獨立產權者，則還必須得到該棟建築物同意才得以納入都更範圍，如果該建築物所有人不同意，就得將其排除在都更範圍外。以這個標準來看，不管是文林苑或仁愛路二段38巷的案子，都必須將該獨立建築物劃分在外。
同時，監委劉玉山也指出，在都更過程裡，並沒有一個值得信任的爭議仲裁機關。對於地價，任由建商委由估價師估算，而建商（業者）卻又可能高估建築費，作為誘因的容積獎勵應該是直接鼓勵地主的，成果卻被建商拿去，造成地主與建商間互信基礎薄弱。
他強調，台灣以民辦為主，公辦為例外，不僅無法落實增進公共利益，也造成私人利益衝突不斷。反觀香港，卻是由政府出資成立的「市區重建局」（URA）。
他說，都市更新的目的是要改進窳陋地區，對於開發後有利可圖之高地價地區，開發商往往會積極介入整合，但對於真正窳陋地區、難以進入巷道、產權複雜、公共設施破舊雜亂、開發後售價難以提高之地區，較難有效引導開發商介入。因此，監委認為，都更應該以公辦為原則，以產生示範效果。
台灣都市更新爭議不斷。監察院昨天通過對於內政部的糾正案。提案監委李炳南今(5)日指出，內政部、台北市政府對於劃定更新地區與單元的具體認定標準及應踐行程序並不清楚。以日本為例，都更若牽涉到獨立產權者，則必須得到該棟建築物所有人同意，若以文林苑為例，王家不同意，就必須將其劃出更新區域。
監察院於今天公布的糾正案文指出，台灣都更推動過程中，業者、政府及地主間缺乏信任是目前最大的問題，也造成都更績效不彰。但作為中央主管機關的內政部，卻未能建立值得信任的協商平台，也未能就缺乏劃定更新地區具體認定標準進行改善。
李炳南指出，他們是就都更制度性所面臨通案性的問題進行糾正。最近（7月19日）最高行政法院才剛針對台北市仁愛路2段38巷與杭州南路1段101巷間的都更案，判決台北市府敗訴，「讓政府有點丟臉」。
在該都更案裡，北市府以「建築物年代久遠有傾頹或朽壞之虞」等理由，劃定都更區域。但最高法院認為，該街廓內的建築物，耐用年數至少尚有21、22、28及47年以上，甚至有鋼筋混凝土建物，屋齡僅有12年，根本沒有重建更新之必要。
李炳南說，現在強迫參與的多數決也是有疑慮的。監院已請內政部檢討改進。他以日本為例說，他們也是3/4多數決。但牽涉到人民的財產權，建商發出信函後，需得到地主的明確同意回函，才算同意。但台灣正好顛倒，沒有回覆就等於默認。
他進一步說，如果該建物是獨立產權者，則還必須得到該棟建築物同意才得以納入都更範圍，如果該建築物所有人不同意，就得將其排除在都更範圍外。以這個標準來看，不管是文林苑或仁愛路二段38巷的案子，都必須將該獨立建築物劃分在外。
同時，監委劉玉山也指出，在都更過程裡，並沒有一個值得信任的爭議仲裁機關。對於地價，任由建商委由估價師估算，而建商（業者）卻又可能高估建築費，作為誘因的容積獎勵應該是直接鼓勵地主的，成果卻被建商拿去，造成地主與建商間互信基礎薄弱。
他強調，台灣以民辦為主，公辦為例外，不僅無法落實增進公共利益，也造成私人利益衝突不斷。反觀香港，卻是由政府出資成立的「市區重建局」（URA）。
他說，都市更新的目的是要改進窳陋地區，對於開發後有利可圖之高地價地區，開發商往往會積極介入整合，但對於真正窳陋地區、難以進入巷道、產權複雜、公共設施破舊雜亂、開發後售價難以提高之地區，較難有效引導開發商介入。因此，監委認為，都更應該以公辦為原則，以產生示範效果。
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